Задаване на апартамент в нова сграда - какво е това? Плюсовете и минусите на придобиване на нови жилища по силата на споразумение за прехвърляне

Един от най-популярните методи за инвестиранев пазара на недвижими имоти - прехвърляне на апартамент в нова сграда. Че не всеки разбира, а често начинаещ просто не иска да се забърква с него. Според статистиката почти една пета от всички къщи в строеж се продават по тази схема. Какви са основните предимства и недостатъци на тези транзакции? Какъв е рискът на купувача?

Задаване на апартамент в нова сграда: какво е това?

Прехвърлянето е споразумение за прехвърляне на права къмполучаване на имот за трета страна. Сделката е възможно, докато държавната комисия, когато заглавието документи за помещенията в жилищната сграда все още не съществува. Инвеститор, който закупи жилище в нова къща от строителна фирма, прехвърля правата си на собственост върху друго лице срещу заплащане. Обикновено инвеститорът получава от сделката 10 до 90% от печалбата от парите, вложени в новата сграда. Новият участник в съвместното строителство също прехвърля задължения и права на строителя.

Задаването на собственост върху апартамент в нова сграда може да се извърши по два начина:

• Съгласно договора DM (продавачът възстановява дълга на инвеститора и средствата на купувача, транзакцията може да се извърши няколко пъти с един имот);
• Съгласно предварителния договор (не подлежи на задължителна държавна регистрация, определя се правото на продавача и купувача да извърши сделката в бъдеще).

Плащането на средствата е със съгласието на страните.

Как да продадем апартамент в нова сграда по задание: етапи

Споразумението за възлагане е четири етапа:

1. Документацията на строителя се проверява:

• фирмена харта;
• учредителен договор;
• удостоверения за държавна регистрация и регистрация в Федералната данъчна служба;
• разрешителни за строеж;
• декларация за проекта;
• документи, потвърждаващи финансирането.

2. Продавачът съобщава намерението си да продаде имота на предприемача, след което той трябва да получи писмено съгласие от него, както и документи, потвърждаващи липсата на парични задължения към фирмата. Също така се изисква да получи нотариално съгласие от съпруга за продажба на недвижим имот, разрешение от кредитната институция (ако жилището е закупено по ипотека), извлечение от регистъра за жилищно пространство. Купувачът трябва да получи нотариално съгласие на съпруга и да вземе ипотека и споразумение за предоставяне на жилищен кредит (с ипотека) в банката.

3. Договорът за самия договор се изготвя. Можете да го създадете от предприемача, в офис за недвижими имоти или адвокат.

4. Има държавна регистрация на договора за прехвърляне в подразделението на Rosreestr.

Възможно ли е да се прехвърли ипотека

Настоящото руско законодателство гласи:че възнаграждението и ипотеката на апартамент в нова сграда са възможни. За да направи това, продавачът трябва да получи писменото съгласие на кредитната институция, тъй като прехвърля изцяло паричните си задължения към купувача. По този начин купувачът се задължава да изпълни всички условия на договора за заем. На този етап е необходимо внимателно да проучим договора за жилищен кредит, тъй като банката има право да прави промени по свое усмотрение.

данъци

Според Данъчния кодекс, следимаше прехвърляне на апартамент в нова сграда, данък от 13% трябва да бъде платен от продавача. Приспадането се прави от размера на печалбата - разликата между приходите от парите и първоначалната цена на жилищата. За тази цел продавачът представя на данъчния инспекционен отдел декларация под формата на 3NDFL.

Например, ако един апартамент бъде закупен за 1 000 000 и продаден по договор за прехвърляне за 2 000 000, размерът на приспадането на данъка ще бъде 130 000.

Ако купувачът иска да получи приспадане на данък за покупка на недвижими имоти, той трябва да поиска от продавача квитанция за плащане на данъци.

Goodies

Както продавачът, така и купувачът получават обезщетения след формацията на прехвърлянето на апартамента в новата сграда. Каква е тази полза?

Продавачът получава печалба от продажбата. В същото време неговият размер може да бъде няколко пъти по-голям от първоначално затворената сума.

Предимства за купувача:

• Нисък разход в сравнение с завършените жилища.
• Възможност за индивидуално планиране.
• Издава се законно чист апартамент.

минуси

Въпреки факта, че прехвърлянето на права на апартаментв нова сграда - една от най-популярните сделки на пазара на недвижими имоти, тя все още остава рисковано предприятие. Сред основните рискове са:

• Несъстоятелност на строителна фирма.
• Анулиране на споразумението за цесия.
• Двойни продажби.
• Продавачът не уведомява разработчика на заданието.

Сега нека анализираме тези точки по-подробно.

Несъстоятелност на строителна фирма

В периода, преброен от моментадържавната регистрация на ДДУ и преди подписването на акта за прехвърляне на къщата в експлоатация, акционерът има право да прехвърли правата си върху недвижими имоти. Основната причина за назначаването е нарушение на стандартите за качество от предприемача и неколкократно прехвърляне на строителните дати. Като правило, такива обстоятелства възникват поради несъстоятелност на предприемача.

След първоначалния трансфер на акционеритеправото на жилище в нова сграда, отговорността за новия участник на DDU ще бъде поета изключително от предприемача. Ако предприемачът наруши DDU и не изпълни наложените му задължения, прекратяването на договора за прехвърляне е невъзможно. Новият притежател на лихви се изправя пред съдебен спор вече директно с предприемача.

Първоначалният участник в строителството може да носиотговорност за действията на предприемача по договора, само когато той поема гаранцията. Транзакциите с гаранция са много редки.

Анулиране на споразумението за цесия

Заданието при закупуване на апартамент в нова сграда не е такатрябва да противоречи на нормите на действащото законодателство и на договора за участие в съвместно строителство. Договорът за прекратяване може да бъде признат за незначителен в следните ситуации:

• Първоначалният акционер не изпълни паричните задължения към предприемача и банката.
• Нямаше писмено съгласие от строителната компания.
• Писменото разрешение от банката не е получено, ако жилището е закупено с използване на кредитни средства.

Ако имате поне едно от горнитеспоразумението за прекратяване е невалидно. Съгласно член 390 от Гражданския кодекс отговорността за сключването на невалиден договор е изцяло на първоначалния участник на ДДУ. Той е длъжен да плати изцяло парите, които му бяха прехвърлени, както и да плати лихви и да възстанови загубите, понесени от обвинените съинвеститори.

Двойна продажба

През 2011 г. беше приета резолюция, според коятоза които всички ДДУ са обект на задължителна държавна регистрация. За съжаление, руското законодателство в областта на съвместното строителство далеч не е перфектно. По-специално, рискът от двойни продажби за прехвърляне на апартаменти в къщи в процес на изграждане не е изключен.

На практика често има случаи, когатобезскрупулни продавачи са сключили договор за прехвърляне на няколко купувачи едновременно. Това се случва, защото за сключване на предварителни договори за продажба, чиято регистрация в Rosreestra не е предпоставка. Правото на собственост се признава в съда от правоприемника, който първоначално е сключил договора с продавача. Прехвърлянето на пари на продавача следва само след държавната регистрация на ДДУ.

Продавачът не уведоми разработчика

Продавачът трябва да получи от разработчикаписмено съгласие за продажбата на апартамента. В противен случай, новите притежатели на интереси ще претърпят загуби, свързани с този риск, включително и невъзможността да се възстанови от загубите на строител до отмяната на ОП.

Например, ако новият акционер в съда иска да възстанови от строителна компания наказание за забавяне при пускането на обекта в експлоатация, той ще бъде отказан.

Оспорване на договора в съдебна процедура

С решение на съда физически и юридически лицаТя може да се счита за невалидна, или счупи. В този случай, всички сделки, свързани с издаването на покупка и придобиване на недвижима собственост са признати за невалидни в два случая:

• Когато договорът за продажба посочва умишлено подценявана цена.
• Сделката е сключена по-малко от 12 месеца преди началото на производството по несъстоятелност.

В съдебната практика, случаите, когато едно и същоСъщите помещения се продават няколко пъти по споразумението за цесия. Впоследствие новият участник в строителството плаща за закупения имот. Първоначалният акционер започва процедура по обявяване в несъстоятелност и сделката се обявява за невалидна. По този начин новият акционер остава не само без обилно жизнено пространство, но и без парите, изразходвани за апартамент.

Unified Transfer Center

В района на Санкт Петербург и Ленинградима специализирана агенция - Единният център за възлагане. Апартаментите в новата сграда са по-привлекателни за потенциалните купувачи, отколкото вторичните жилища. Освен това задачата е доста сложен и отнема време, изискващ ясни познания за нормативните норми.

Специалистите на Центъра имат богат опит в сделките по споразумения за цесия. Агенцията също има собствена база данни с проверени имоти, което почти гарантира правната чистота на транзакциите.

Един от най-рисковите, но най-достъпни типпридобиване на недвижими имоти - преместване на апартамент в нова сграда. Каква е тази сделка? С назначаването се има предвид прехвърлянето на правото на регистрация на собственост от участник в съвместно изграждане на трета страна. Този вид сделка има неоспорими предимства, но също така и много значителни недостатъци. За да избегнете проблеми с недвижимите имоти в бъдеще, трябва да поверите подкрепата за сделки на квалифицирани адвокати. В Русия има само една специализирана агенция, която се занимава с такива въпроси - Unified Transfer Center.